חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון מס' 4), התשפ"ד-2024 ("חוק המטרו" או "החוק") כולל, מלבד הוראות הנוגעות להיבטים הקנייניים של הקמת פרויקט המטרו, גם היבטים כלכליים משמעותיים שיחולו על שטחים רבים הסמוכים לתוואי המטרו. במזכר זה נתאר בקצרה את היטל ההשבחה במקרקעין שבמתחם השפעה, היטלי המימון שיוטלו מכוח חוק המטרו והיבטים כלכליים נוספים.
חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון מס' 4), התשפ"ד-2024 – היבטים כלכליים
ביום 4.8.2024 פורסם תיקון מס' 4 לחוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון מס' 4), התשפ"ד-2024.
לאור כך הרינו להביא בפניכם בתמצית את ההיבטים הכלכליים שאושרו במסגרת החוק (במובחן מההיבטים הקנייניים בהם לא נעסוק במזכר זה) ("חוק המטרו" ו-"פרויקט המטרו" או "המיזם").
בחוק נקבעו בין היתר הדרכים בהן ימומן מיזם המטרו שהוצאתו מוערכת ב-150 מיליארד ש"ח, שימומן במחציתו באמצעות הכנסות המדינה מגביית מס השבחת המטרו או מפיתוח המקרקעין המצויים במתחם ההשפעה שיוקנו למדינה, הכנסות מפיתוח מקרקעין המיועדים לשמש כמתחם דפו או כתחנת מטרו ועוד.
בהתאם, בחוק נקבעו היטלים או מיסים שונים שייגבו מבעלי זכויות במקרקעין וכן עניינים שונים הקשורים או כרוכים בתשלומי מס אלו, כלהלן:
- היטל השבחה במקרקעין מושבחים יהיה בשיעור של 40% מההשבחה (ולא 50%).
בנוסף, בעל מקרקעין מושבחים ישלם מס בשיעור של 32% מההשבחה בגין עליית שווים של מקרקעין במתחם השפעה עקב אישור תוכנית משביחה או עקב מתן הקלה או שימוש חורג לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
בגין מימוש זכות במקרקעין מושבחים על דרך קבלת היתר בניה ישלם בעל המקרקעין מס השבחת מטרו בשיעור של 20% מההשבחה, בכפוף לתנאים המנויים בחוק.
- היטל השבחה במתחם פינוי-בינוי (בצירוף שיעור מס השבחת המטרו) בשיעור של 50% מההשבחה.
הרשות המקומית רשאית, בתוך 90 ימים ממועד אישור תמ"א 70 (תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב), לקבוע את שיעור חובת התשלום אשר יחול על מקרקעין מושבחים במתחם פינוי ובינוי. שיעור כאמור יהיה 72%, מחצית או רבע מההשבחה. עוד רשאית הרשות לקבוע כי לא תחול חובת תשלום כלל.
בחוק נקבעו שיעורי חובת תשלום שונים בגין מימוש זכות במקרקעין מושבחים במתחם פינוי בינוי בדרך של קבלת היתר לבנייה בתוכנית משביחה בו.
- מועד תשלום מס השבחה
לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהן חל המס.
ככל שמימש החייב במס השבחת המטרו חלק מן הזכויות במקרקעין שלגביהם חל המס, ישלם מס בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת במס.
- היטל מימון
בעל נכס שסך שטח נכסיו במתחמי השפעה גדול מ-100 מ"ר, ישלם לכל שנת מס ולמשך 30 שנה, היטל שנתי שיחושב בהתאם להוראות המפורטות בחוק.
החוק מחריג חובת תשלום היטל מימון מטרו כאמור, בין היתר, בגין נכס בעדו משולמת ארנונה לפי תעריף של דירת מגורים או כזה אשר חל לגביו פטור מלא או חלקי מתשלום ארנונה ועוד.
- הוראות נוספות
במגרש המנוי בחוק בו אושרה תוכנית משביחה שהגדילה את השטח הכולל בשיעור הנמוך מ-10% לא יחולו על המגרש הוראות בדבר שיעור היטל השבחה ובלבד שהגדלת השטח נמוכה מ-200 מ"ר.
אושרה תוכנית משביחה המגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מושבחים ב-80,000 מ"ר או יותר, יוקנה למדינה מתוך השטח הכולל שטח לפיתוח מסחרי בקרבת מתחם המטרו. הוקנו מקרקעין, יופחת שווי המקרקעין המוקנים מסכום מס השבחת המטרו שבו חב בעל המקרקעין.
- פיצויים בגין ירידת ערך
תביעה לפיצויים ביחס לתוכניות לתשתית לאומית: קו מטרו M3; קו מטרו M1 מקטע דרומי; קו מטרו M1 מקטע צפוני; קו מטרו M2 ותמ"א 70/א – תוגש לוועדה מיוחדת לפיצויים למיזם המטרו.
- סיוע לעסקים שבסמיכות למטרו
בחוק נקבע עוד כי המדינה תעניק סיוע כספי לעסקים שנמצאים בסמיכות לעבודות הקמה של תחנות המטרו בהתאם לאמות מידה שיקבע שר האוצר. הסיוע הכספי יינתן באמצעות שיפוי בעבור תשלומי ארנונה כללית ששילם העסק בתקופת העבודות שנעשו בסמיכות לו וכן באמצעות מענקים כספיים נוספים ולא יהא מותנה בהוכחת פגיעה בהכנסות העסק, ברווחיותו או בהוצאות שהוציא בפועל.
יובהר כי האמור הוא מזכר ממצה בלבד שאינו מהווה ייעוץ משפטי לפרטים נוספים ניתן לפנות למשרדנו.