ביום 30.9.2025 פורסם בקובץ התקנות תיקון לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 ) ("התקנות") – תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ו-2025 ("התיקון").
התיקון הוא השלמה למהלך רחב יותר שהחל בשנת 2023 עם התקנתן של תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים)(תיקון), התשפ"ד-2023 ומטרתו העיקרית היא לבטל את חובת ההפרדה המסורתית בין שטחי בנייה עיקריים לשטחי שירות בתכניות ובהיתרי בניה. מטרתו של התיקון היא להביא ליישומו של התיקון משנת 2023, אשר קבע כי בתכנית ניתן לבצע אבחנה בין שטחים עיקריים לבין שטחי שירות, ולמעשה קבע שאין חובה כזו וניתן לקבוע בתכנית את סך שטחי הבניה המותרים לבניה מעל למפלס הכניסה הקובעת ומתחתיו, ללא אבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות.
התיקון מגדיר מהו "היתר בשטח כולל"; מהי "תוכנית בשטח כולל" ומהם "שינויים מותרים בחלוקת שטחי בנייה בשטח כולל".
בהתאם לתיקון, נקבע המונח "היתר בשטח כולל" והוגדר כ-"היתר שבו שטחי הבנייה מחושבים בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות".
עוד נקבע המונח "תוכנית בשטח כולל" והוגדר כ-"תוכנית שבה שטחי הבנייה נקבעו בלא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות".
תקנה 2א הותקנה במסגרת התיקון והיא קובעת אילו היתרים הינם היתרים בשטח כולל, אותם יראו כהיתרים תואמי תכנית:
היתר שהוצא מכוח תכנית שאושרה לאחר 3.12.2023, שהיא תוכנית בשטח כולל, או שנקבע בתוכנית שהיתר בניה שיינתן מכוחה יהיה היתר בשטח כולל, והבקשה הוגשה לפי זה.
היתר מכוח תכנית שאושרה עד 3.12.2023, ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, ביחס לתכניות מסוימות בלבד.
היתר שטח כולל יהיה גם היתר המבוקש מכוח תכנית שאושרה לאחר 3.12.2023, ששטחי הבנייה שבה נקבעו בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, אם התקיימו התנאים הבאים (מצטברים):
ההחלטה על אישור התכנית התקבלה עד ליום 1.1.2026.
מוסד התכנון שהפקיד את התכנית, החליט לאחר תחילת התכנית, כי היתר הבנייה מכוחה יהיה היתר בשטח כולל.
בכפוף למגבלות שנקבעו ביחס לתכניות שאושרו עד ליום 3.12.2023.
יום כניסת התקנות לתוקף נקבע לחודש מיום פרסומן, דהיינו התקנות ייכנסו לתוקף ביום 30.10.2025 והן יחולו לעניין ההיתר על בקשה להיתר שהוגשה ביום התחילה, או לאחריו.
יתרונותיו המרכזיים של התיקון הוא בייעול וזירוז הליכי הרישוי: צמצום הצורך בבדיקות דקדקניות של סיווג כל חלל יקצר משמעותית את זמן הטיפול בבקשות להיתרי בניה; גמישות תכנונית: לאדריכלים וליזמים תהיה גמישות רבה יותר בתכנון המבנה ובשימוש בשטחים, תוך מיקוד בתכנון הנפחי והאיכותי של המבנה והתאמתו למרחב; מניעת מחלוקות: הפחתת הצורך בפרשנויות משפטיות ותכנוניות לגבי סיווג שטחים תצמצם מחלוקות מול מוסדות התכנון.
דגשים חשובים:
- הבחנה בין מעל לבין מתחת לקרקע: גם לאחר התיקון נותרה חובת הבחנה בין שטחי בנייה מעל הקרקע לבין שטחי בנייה מתחת לקרקע.
- ייעודי קרקע: חובה להיצמד לייעודי הקרקע שנקבעו בתוכנית מכוחה ניתן ההיתר (לדוגמה, שטח שיועד למרפסת יישאר מרפסת).
- היטל השבחה: לתיקון עשויות להיות השלכות על אופן חישוב היטל ההשבחה, שכן הוא משנה את בסיס החישוב של הזכויות הממומשות. נדרשת זהירות יתרה בעניין זה ומומלץ להתייעץ פרטנית.
- לסיכום, התיקון מביא לכדי יישום את תיקון התקנות שבוצע בשנת 2023 ביחס לתכניות בשטח כולל ללא הפרדה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, ומאפשר להוציא היתרי בניה במתכונת של שטח כולל (ללא הפרדה כאמור), הן מכוח תכניות חדשות והן מכוח תכניות ותיקות יותר, בתנאים הקבועים בתקנות.
- אנו ממליצים לבחון תוכניות והיתרים בהליכי הגשה: לבדוק האם ניתן ליישם את עקרון "השטח הכולל", ובכך לייעל את הליכי התכנון והרישוי; לעדכן את האדריכלים והמתכננים: לוודא כי תכנון עתידי ונוכחי נעשה בהתאם לתקנות החדשות, תוך ניצול מיטבי של הגמישות שנוצרה; בחינה משפטית: משרדנו עומד לרשותכם לבחינת ההשלכות המשפטיות והתכנוניות הספציפיות של התיקון.
אין לראות במזכר זה או במידע המופיע בו משום ייעוץ משפטי, חוות דעת מקצועית או תחליף לייעוץ פרטני. המזכר נועד לספק מידע כללי בלבד. השימוש במידע זה נעשה על אחריות המשתמש בלבד, וכל פעולה או החלטה שתתקבל על סמך האמור כאן מחייבת התייעצות ספציפית עם עורך דין או עם אנשי מקצוע רלוונטיים.